КУПУВАТЕ НЕДВИЖИМ ИМОТ? 5 ЗАДЪЛЖИТЕЛНИ ПРОВЕРКИ, КОИТО ЩЕ ВИ СПЕСТЯТ ХИЛЯДИ ЛЕВОВЕ

Покупката на недвижим имот е една от най-значимите финансови стъпки в живота. Сложната правна уредба и динамиката на пазара обаче крият множество рискове – от скрити тежести и спорове за собственост до незаконни строежи и невалидни договори. Стотици хиляди българи всяка година губят пари и нерви поради пренебрегнати проверки. Не допускайте тази грешка! В тази статия Ви представяме практически гид с 5 задължителни правни проверки, обогатени с анализ на най-често срещаните капани, за да защитите инвестицията си.

В България договорите за прехвърляне на собственост върху имот се сключват задължително под формата на нотариален акт. Нотариусът удостоверява самоличността на страните и законосъобразността на формата на сделката, но не е задължен да извършва пълна правна проверка. Ако пропуснете да проверите за тежести като ипотеки или възбрани, или се окаже, че продавачът не е реалният собственик, рискувате евикция – съдебно отстраняване от имота и пълна загуба на инвестицията Ви.

1. Проверка на собствеността, съсобствеността и представителната власт

Първата и най-важна стъпка е да се установи кой е легитимният собственик на имота. Започнете с проверка на вписания собственик в Имотния регистър към Агенцията по вписванията, където в част "Б" на партидата на имота се съдържа тази информация, както и начинът на придобиване – чрез покупка, дарение или наследство.

От ключово значение е да се проследи и пълната история на собствеността, за да се гарантира, че всеки предходен собственик е придобил имота законосъобразно. Особено внимание посветете на семейния статут на продавача: ако имотът е придобит по време на брака, той е съпружеска имуществена общност и разпореждането изисква съгласието и на двамата съпрузи. Разпореждане само от единия прави сделката оспорима в 6-месечен срок от узнаването, но не по-късно от три години.

При наследствена съсобственост трябва да се гарантира, че всички сънаследници участват в сделката или е извършена делба, защото продажба на цял наследствен имот от един сънаследник е недействителна спрямо останалите, а при продажба на идеална част останалите съсобственици имат право на преференциално изкупуване.

Често срещана схема за измама е сделка от мним представител с неистинско или оттеглено пълномощно – такъв договор е в състояние на висяща недействителност, не поражда правни последици и купувачът не придобива собственост. Затова винаги проверявайте пълномощното и осъществявайте директен контакт със собственика-упълномощител.

2. Тежести, обременения и съдебни спорове

Следващата стъпка е щателна проверка за наличие на тежести и обременения в Имотния регистър, където ипотеките се вписват в част "Г", а възбраните – в част "Д" на партидата. Това включва:

• учредени ипотеки в полза на банка или друго лице;

• наложени възбрани от съдебен изпълнител;

• вписани договори за наем за повече от година;

• учредени вещни права на ползване.

Изисквайте актуално удостоверение за тежести непосредствено преди подписването на нотариалния акт. Вписаните тежести имат абсолютен характер и следват имота независимо от промени в собствеността, което означава, че дори добросъвестен купувач може да загуби имота чрез публична продан за удовлетворяване на кредитор с вписана преди сделката ипотека или възбрана.

Проверете също за вписани искови молби и съдебни спорове срещу собственика, които могат да засегнат правото му на собственост, като искове за разваляне на предходна сделка или делба – те се вписват в Имотния регистър и правят последващите сделки непротивопоставими на ищеца. Невписаните актове не могат да Ви бъдат противопоставени, ако сте придобили имота добросъвестно и сте вписали своя акт пръв.

3. Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот – съществени условия и рискове

Предварителният договор не е просто формалност, а задължително писмен юридически обвързващ документ. Той трябва да съдържа всички съществени условия на окончателния – страни, имот, цена, както и детайлни уговорки за срокове, отговорност при неизпълнение, неустойки, връщане на задатък или капаро и разпределение на разноските.

Ако съществените условия липсват, договорът е нищожен и не можете да искате сключване на окончателен договор по съдебен ред, а неизгодни или неясни клаузи могат да Ви обвържат по неочакван и неблагоприятен начин.

Всяка страна може да предяви иск за обявяване на предварителния договор за окончателен в 5-годишен срок, дори ако купувачът не е изплатил напълно цената, стига продавачът да не е развалил договора.

4. Финансови и комунални задължения (данъци, сметки)

Преди финализиране на сделката, изисквайте от продавача удостоверение за платени данък сгради и такса смет, както и документи за уредени сметки към комунални дружества за ток, вода, парно и газ.

5. Строителна легитимност, несъответствия и евикция

Уверете се, че имотът има одобрени архитектурни проекти, разрешение за строеж и удостоверение за въвеждане в експлоатация, като сравните данните в кадастралната карта с реалното състояние чрез оглед на място от технически специалист.

Строеж, извършен без одобрени проекти или при съществени отклонения от тях, е незаконен, а новият собственик става правоприемник на задълженията на предишния, включително изпълнение на заповед за премахване и административни санкции до 50 000 лв. за юридически лица. Смяната на собствеността не влияе на установената незаконност, а дори „търпимите строежи, изградени преди определена дата, не позволяват свободни преустройства.

Продавачът по закон отговаря за евикция – ако бъдете отстранен от имота поради права на трето лице, но съдебното отстраняване не разваля автоматично договора и изисква предявяване на иск за обезщетение.

Готови ли сте за сигурна сделка? Свържете се с Адвокатско дружество "Колева и Белова" още днес за консултация и пълна правна проверка на имота. Инвестирайте в спокойствие!