ВАРИАНТИ ЗА ПРЕХВЪРЛЯНЕ НА НЕДВИЖИМ ИМОТ: ПРАВЕН АНАЛИЗ

Прехвърлянето на собственост върху недвижим имот представлява правна сделка, чрез която едно лице учредява, прехвърля, признава, изменя или прекратява право на собственост или друго вещно право върху недвижим обект. Съгласно изискванията на Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), Закона за собствеността (ЗС) и действащото нотариално законодателство, сделката следва да бъде извършена в писмена форма с нотариална заверка на подписите и съдържанието, и подлежи на вписване в имотния регистър при съответната Агенция по вписванията. Видът на правната сделка е определящ както за правните последици, така и за дължимите разходи и данъци, поради което правилният ѝ избор изисква внимателна преценка.

Продажба на недвижим имот

Продажбата представлява възмездна двустранна сделка, при която едната страна (продавачът) се задължава да прехвърли правото на собственост върху недвижим имот, а другата страна (купувачът) – да заплати договорената цена. Продажбата подлежи на вписване и се осъществява под формата на нотариален акт. От гледна точка на разходите, освен договорената цена, за страните възниква задължение за заплащане на нотариални такси, такса за вписване и местен данък, определян от съответната община, обикновено в размер между 2% и 3% от договорената стойност на имота.

Предимство на тази форма е юридическата сигурност, особено когато имотът се прехвърля срещу реална престация, а недостатък – по-високата данъчна тежест, която не се редуцира при роднински отношения между страните.

Дарение на недвижим имот

Дарението е едностранно облагодетелстваща, безвъзмездна сделка, с която дарителят прехвърля безвъзмездно на надарения правото на собственост върху имот. Дарението също се извършва под формата на нотариален акт и се вписва в Имотния регистър.

Основното предимство на тази сделка се проявява при наличие на близки роднински отношения между страните, тъй като съгласно Закона за местните данъци и такси, даренията между роднини по права линия (родители–деца, баба/дядо–внуци), както и между съпрузи, са освободени от местен данък. При дарение между братя, сестри или племенници, размерът на дължимия данък е значително по-нисък от този при продажба, обикновено между 0.4% и 0.8%, като точният размер се определя с наредба на Общинския съвет. При дарение между несвързани лица обаче размерът на данъка се доближава до този при продажбата.

Наред с фискалните облекчения, дарението крие и рискове, особено когато е извършено в ущърб на наследници с право на запазена част. Съгласно разпоредбите на чл. 30 и сл. ЗН, такива дарения могат да бъдат оспорвани по съдебен ред чрез иск за възстановяване на запазената част.

Прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане

Прехвърлянето на имот срещу задължение за издръжка и гледане се характеризира с особен възмезден характер, при който прехвърлителят на недвижим имот получава в замяна задължение от приобретателя да му осигурява издръжка и грижи до края на живота. Въпреки че не се заплаща парична сума, сделката се приравнява на възмездна и се облага с местен данък като продажба.

Тази форма на прехвърляне е приложима най-вече в хипотезите, при които прехвърлителят е възрастен човек, нуждаещ се от ежедневна грижа и сигурност. Сделката следва да бъде детайлно формулирана, като се уточнят видът, обемът и сроковете на задълженията на приобретателя, за да се избегнат бъдещи спорове. В случай на неизпълнение, прехвърлителят има възможност да предяви иск за разваляне на договора.

Тази сделка, въпреки възможността за осигуряване на доживотна грижа, следва да се използва внимателно, тъй като често е обект на спорове между наследници и може да бъде атакувана по съдебен ред.

Завещание

Завещанието е едностранен акт на разпореждане със собственост, който поражда действие след смъртта на завещателя. То може да бъде саморъчно или нотариално, като при саморъчното следва да бъде собственоръчно написано, датирано и подписано. Завещанието не се вписва в Имотния регистър при съставянето му, а едва след смъртта на завещателя и неговото обявяване.

Предимство на тази форма е, че лицето запазва пълната си власт върху имота до момента на смъртта си, без да се лишава преждевременно от права.

Основен недостатък е възможността за оспорване от наследници с право на запазена част, както и за унищожаване, подправяне или неоткриване на завещанието.

Доброволна и съдебна делба

Делбата е приложима при съсобственост върху имот, независимо дали произтича от наследяване, съвместна покупка или други основания.

Доброволната делба се извършва чрез договор с нотариална заверка, докато съдебната се осъществява по съдебен ред съгласно Гражданския процесуален кодекс. Доброволната делба е освободена от местен данък, когато се извършва между наследници и не се извършва реално прехвърляне на дялове извън съществуващата съсобственост.

Съдебната делба е по-формална, скъпоструваща и продължителна процедура, включваща понякога и принудителна публична продан на имота, когато не може да се постигне разделяне в натура или изкупуване на дял.

Прехвърляне със запазване на вещно право на ползване

При тази форма собственикът прехвърля имота (най-често чрез продажба или дарение), като си запазва вещното право на ползване до живот. Това право следва да бъде вписано в Имотния регистър и осигурява защита на ползвателя срещу неправомерно отстраняване. От гледна точка на данъчното облагане, разходите се определят според основната сделка (напр. продажба или дарение), без да се начислява отделен данък за запазването на ползването.

Недостатък на тази форма е, че намалява стойността и ликвидността на имота при бъдеща продажба от приобретателя, тъй като новият собственик не може да го използва, докато вещното право е в сила.

Изборът на подходящата правна форма за прехвърляне на недвижим имот следва да се прави индивидуално за всеки конкретен случай, като се вземат предвид както икономическите обстоятелства и намеренията на страните, така и техните семейни и лични отношения. Освен финансовите последици, от съществено значение са и правните рискове, които биха могли да възникнат при оспорване на сделката.

По тази причина е препоръчително всяко планирано прехвърляне да бъде предварително консултирано с юрист с опит в областта на вещното и наследственото право.

При необходимост от правна консултация или съдействие при избор на най-подходящия способ за прехвърляне на недвижим имот, екипът на Адвокатско дружество „Колева и Белова“ разполага с необходимия опит и експертиза, за да осигури цялостна правна помощ при подготовката и реализирането на съответната сделка.