ПРИДОБИВНА ДАВНОСТ ПРИ НЕДВИЖИМ ИМОТ - КАК СЕ ПРИДОБИВА И КАК ДА ЗАЩИТЕ СОБСТВЕНОСТТА СИ

Придобивната давност е оригинален способ за придобиване на право на собственост, който позволява на лице, което не е собственик, да стане такъв след продължително упражняване на фактическа власт върху имота. Макар и да изглежда несправедливо, този институт цели да внесе сигурност в гражданския оборот, като узакони дълготрайни фактически положения. За собствениците на имоти обаче това създава реален риск от загуба на права, ако не са достатъчно бдителни.

Настоящата статия разглежда условията за придобиване на недвижим имот по давност, средствата за защита на собственика и сложната хипотеза, при която имотът е продаден на трето лице.

Какво е придобивна давност и какви са условията за придобиване на недвижим имот?

Придобивната давност е способ за придобиване на собственост чрез владение.

Придобивната давност е способ за придобиване на собственост чрез владение. Владението, съгласно чл. 68 от Закона за собствеността (ЗС), е упражняване на фактическа власт (corpus) върху вещ с намерение тя да се държи като своя (animus domini). Законът въвежда оборима презумпция, че владелецът има намерение да свои вещта, докато не се докаже противното.

За да доведе до придобиване на собственост, владението трябва да е:

• Постоянно и непрекъснато през целия законов срок.

• Явно, т.е. да не е упражнявано по скрит начин.

• Несъмнително и спокойно, т.е. да не е установено или поддържано с насилие.

Законът предвижда два срока за придобиване на недвижим имот по давност:

• 10 години при недобросъвестно владение.

• 5 години при добросъвестно владение.

Добросъвестен е този владелец, който владее имота на правно основание, годно да го направи собственик (например, нотариален акт), без да знае, че праводателят му не е бил собственик или че формата на сделката е била опорочена. Добросъвестността се предполага до доказване на противното.

Специфичен е режимът при съсобственост (включително при наследство). Според константната практика на Върховния касационен съд (ВКС), обективирана в Тълкувателно решение № 1/2012 г., съсобственикът, който упражнява фактическа власт върху целия имот, се счита за държател на идеалните части на останалите съсобственици. За да придобие техните части по давност, той трябва да извърши действия, с които недвусмислено да демонстрира намерението си да свои целия имот и тези действия да са доведени до знанието на останалите съсобственици (т.нар. "преобръщане на владението" или interversio possessionis).

Прекъсване и спиране на давността – как собственикът може да се защити?

Собственикът не е безсилен срещу лице, което владее имота му. Той може да прекъсне давностния срок, преди той да е изтекъл. С прекъсването на давността, изтеклият до този момент срок губи правното си значение и започва да тече нова давност.

Съгласно чл. 116 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), приложим по силата на препращащата норма на чл. 84 ЗС, давността се прекъсва с:

• Признаване на правото на собственика от страна на владелеца.

• Предявяване на иск за собственост (установителен или ревандикационен) или възражение. Важно е да се отбележи, че ако искът не бъде уважен, давността не се счита за прекъсната. Прекратяването на съдебното производство също заличава ефекта на прекъсването с обратна сила.

• Предприемане на действия за принудително изпълнение.

Изпращането на извънсъдебни покани, нотариални покани или други уведомления не прекъсва давността. Давността се прекъсва и при изгубване на владението за повече от 6 месеца.

Давността може и да спре да тече при определени обстоятелства (например, докато трае съдебният процес относно имота), като след отпадане на основанието за спиране, срокът продължава да тече.

Установяване на собствеността, придобита по давност

Правото на собственост се придобива автоматично с изтичането на законовия срок. Последващите действия имат за цел единствено да удостоверят това вече настъпило обстоятелство. Това може да стане по два начина:

1. Чрез констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка: Това е най-честият способ. Лицето, позоваващо се на давност, иска от нотариус по местонахождението на имота да извърши проверка. Нотариусът разпитва трима свидетели, посочени от кмета на общината, които трябва да потвърдят, че молителят е владял имота необезпокоявано през изисквания от закона срок.

2. По съдебен ред: Чрез предявяване на установителен иск за собственост или чрез възражение в рамките на вече заведен срещу владелеца исков процес.

Правна защита на собственика

Ако друго лице се е снабдило с документ за собственост върху имота на основание давност, истинският собственик разполага с ефективни правни средства за защита:

• Ревандикационен иск по чл. 108 ЗС: Това е основният иск за защита на собствеността. С него невладеещият собственик иска от владеещия несобственик да му предаде имота. В хода на делото ищецът трябва да докаже своето право на собственост (например с нотариален акт за покупка, делба, удостоверение за наследници и т.н.), а ответникът ще се защитава с твърдението, че е придобил имота по давност. При уважаване на иска, съдът не само осъжда ответника да предаде владението, но и установява правото на собственост на ищеца, като постановеното решение е основание за отмяна на констативния нотариален акт на ответника.

• Отрицателен установителен иск: Собственикът може да предяви иск, с който да поиска от съда да установи, че ответникът (ползващ се от констативен акт) не е собственик. Уважаването на такъв иск води до отмяна на нотариалния акт.

• Обезпечителни мерки: Още преди или по време на водене на делото за собственост, собственикът може да поиска от съда да наложи възбрана върху имота. Тази мярка се вписва в имотния регистър и предотвратява последваща продажба на имота докато трае спорът.

  
  

Продажба на имота на трето лице

Често срещана и усложнена хипотеза е, когато лицето, придобило имота по давност, го продаде на трето лице. Какви са правата на първоначалния собственик тогава?

1. Действие на вписванията: Ключова роля играе имотният регистър. Основен принцип в българското право е, че вписаните актове имат оповестително-защитно действие.Ако двама души са закупили имот от един и същ собственик, за действителен приобретател се счита този, който пръв е вписал своя акт.

2. Защита чрез вписване на исковата молба: Най-сигурната защита за първоначалния собственик е да впише своята искова молба (по чл. 108 ЗС) в имотния регистър, преди лицето, придобило по давност, да продаде имота. Вписването прави изхода от делото противопоставим на всички последващи приобретатели. Ако искът на първоначалния собственик бъде уважен, сделката за продажба губи своето действие спрямо него.

3. Позицията на добросъвестния купувач: Ако третото лице е закупило имота от лице, легитимирало се като собственик по давност, и исковата молба на първоначалния собственик не е била вписана, ситуацията се усложнява.

   • Разпоредбата на чл. 78 ЗС, която защитава добросъвестния приобретател от несобственик, се прилага само за движими вещи и е неприложима при недвижими имоти.

   • Въпреки това, ако купувачът не е знаел, че неговият праводател не е действителен собственик (т.е. е добросъвестен по смисъла на чл. 70 ЗС), той започва да владее имота на годно правно основание (договора за покупко-продажба). Това означава, че той може да придобие собствеността с кратката 5-годишна придобивна давност, считано от момента на сключване на сделката.

   • В този случай първоначалният собственик трябва да предяви своя иск за собственост и срещу новия купувач, преди да изтече този нов 5-годишен срок.

     
     

Практически съвети и заключение

• За собственици:

  • Упражнявайте фактическа власт върху имотите си или поне ги инспектирайте периодично.

  • Плащайте редовно дължимите данъци и такси за имота.

  • При първи признаци на чуждо владение, реагирайте незабавно. Консултирайте се с адвокат за предявяване на иск за собственост и налагане на възбрана.

• За купувачи:

  • Винаги извършвайте подробна проверка в имотния регистър за историята на собствеността, вписани искови молби, възбрани или други тежести.

  • Бъдете особено внимателни, ако правото на собственост на продавача произтича от констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка, особено ако е издаден скоро.

    
    

Придобивната давност е сложен правен институт с потенциално сериозни последици. Навременната и адекватна правна намеса е от решаващо значение за защитата на правото на собственост – не се колебайте да се свържете с Адвокатско дружество „Колева и Белова“ за професионално съдействие и защита на Вашите права.