ДОГОВОР ЗА ИЗДРЪЖКА И ГЛЕДАНЕ: ПРЕДИМСТВА, РИСКОВЕ И КЛЮЧОВИ МОМЕНТИ

Договорът за издръжка и гледане е един от най-често срещаните способи за прехвърляне на недвижими имоти в практиката. Макар и да не е уреден изрично в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), този договор се признава от съдебната практика и правната доктрина като валидно и допустимо облигационно правоотношение. В настоящата статия ще разгледаме характеристиките, особеностите и възможностите за разваляне на този договор.

Характеристика на договора за издръжка и гледане

Договорът за издръжка и гледане представлява двустранно, възмездно, формално и алеаторно съглашение. При него едната страна (прехвърлителят) прехвърля собствеността върху недвижим имот на другата страна (приобретателя), който от своя страна поема задължение за предоставяне на издръжка и грижи за прехвърлителя до края на живота му.

Алеаторният характер на договора се изразява в несигурността относно продължителността на задължението за гледане и издръжка, както и неговия обем.

Договорната свобода позволява страните да сключат договор, по силата на който едната от тях прехвърля собствеността върху недвижим имот на другата страна въз основа на вече престирани от нея издръжка и грижи. В този случай договорът е комутативен, защото към момента на сключването му всяка от страните знае точно каква облага получава, като последната не зависи от някакво бъдещо събитие. 

Форма и съдържание

Тъй като с договора за издръжка и гледане се прехвърля собственост върху недвижим имот, приложима е разпоредбата на чл. 18 ЗЗД, съгласно която такъв договор трябва да бъде сключен в формата на нотариален акт. В противен случай сделката ще бъде нищожна.

Съществува, обаче, една особеност на формата на този вид договори и тя се крие в Закона за собствеността. Съгласно този текст, доброволната делба на недвижими имоти трябва да бъде извършена писмено с нотариално заверени подписи. В такъв случай възниква въпросът, в каква форма трябва да се сключи договора, с който е постигнато съгласие между съсобствениците за поделяне на съсобствено имущество чрез поставяне в дял на недвижим имот в полза на един от тях срещу поемане на задължение за издръжка и гледане на друг.

Отговор на този въпрос дава Тълкувателно решение № 3 от 19.12.2013 г. по т. д. № 3/2013 г., ОСГК на ВКС, според което такъв договор представлява договор за доброволна делба и е действителен, ако е сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите на съделителите.

Понятие за „издръжка“ и „гледане“

Задълженията на приобретателя разглеждания договор са две – той дължи „издръжка“ и „гледане“ на лицето, което му е прехвърлило имота си.

Важно е в договора задълженията на приобретателя да са уговорени в конкретен обем и да се изредят изчерпателно, защото ако не са уговорени никакви ограничения в обема, се приема, че се дължи цялата необходима издръжка, както и всички необходими грижи.

• Издръжка

Издръжката включва осигуряването на материални средства – храна, дрехи, лекарства, разходи за битови нужди. Ако няма изрична уговорка какво включва издръжката, се приема, че се дължи ежемесечна издръжка за храна, заплащане комунални услуги /ток, вода, отопление/, дрехи, хигиена и поддръжка на домакинството, а според нуждите и стандарта дори може да се приеме, че консумация като интернет и развозване също влизат в задължението за издръжка и гледане. Също така издръжката се поема без значение от възможностите на прехвърлителя да се справя сам. Не се преценят и неговите възможности, доходи и т.н.

По изключение задължението за издръжка (но не и това за гледане) може да се трансформира в паричния му еквивалент (Тълкувателно решение № 96 от 28.06.1966 г. по гр. д. № 65/1966 г., ОСГК на ВС и Решение № 1169 от 09.12.1986 г., II г. о. на ВС), когато:

• по обективни причини кредиторът не може да даде необходимото съдействие за изпълнение;

• ако длъжникът е неизправна страна;

• когато длъжникът по обективни причини не може временно да изпълнява в натура;

• когато поради временно разстройство в отношенията кредиторът не дава съдействие за изпълнение на задължението за издръжка в натура.

  
  

Получилият имота трябва незабавно да поиска от съда да трансформира задължението му за издръжка в парично. В противен случай рискува разваляне на договора и загуба на имота. Паричната трансформация става чрез одобрение от съда, но не следва да се изчаква произнасяне.

• Гледане

Гледането обхваща нематериалната грижа – помощ в ежедневието, битова поддръжка. Това задължение може да бъде изпълнявано само в натура и не може да се трансформира и да бъде заместено от паричен еквивалент. Според съдебната практика изпращане на прехвърлителя в хоспис, дори и разходите да се поемат от приобретателя не е изпълнение на задължението за гледане, освен ако в договора това изрично не бъде уговорено.

• Място на изпълнение на договора

На следващо място важно е да бъде постигнато  съгласие и относно това, къде ще се полагат грижите за прехвърлителя. Това е от особено значение за точното изпълнение на задълженията по договора и забавата на страните по него. Ако местоизпълнението не е посочено в договора, то следва да се определи съгласно диспозитивното правило на чл. 68, б. „в“ ЗЗД – в местожителството на приобретателя. Обикновено не се предполага поемането на задължение да налага да се живее в общо домакинство, но е възможно то да бъде изведено от обстоятелствата, при които е сключен договорът. /Решение № 20/22.07.2015 по гр. д. №1853/2014 IV г. о. на ВКС/

Особености на договора

• Прехвърляне на собствеността – При сключването на договора правото на собственост върху имота преминава върху приобретателя. Това означава, че той може да се разпорежда с него веднага, като единствено остава обвързан със задължението за издръжка и гледане. Ето защо, за да се защити прехвърлителят, е добре в договора да си запази пожизнено право на ползване върху имота.

  
  

• Заместимо ли е задължението за издръжка и гледане -  Задължението за издръжка и гледане по своето фактическо и правно естество се проявява основно чрез дейности от битов характер. В преобладаващата им част по вид и естество се касае до заместими, а не до незаместими действия. Това принципно положение е прието в Тълкувателно решение № 30 от 17.06.1981 г. по гр. д. № 2/1981 г., ОСГК на ВС, следователно задължението за издръжка и гледане по своето фактическо и правно естество е заместимо и следва да се изпълнява като такова, освен когато изрично е поето като незаместимо.

  Страните могат да договорят обаче задължението за издръжка и гледане да бъде незаместимо – когато прехвърлителят е имал предвид конкретните лични качества на приобретателя, при сключването на договора е бил мотивиран само от тях и е било изрично уговорено, че той не може да бъде заместван от други лица. В този случай, ако не е уговорено, че издържаният ще приема грижи и издръжка и от трети лица /подизпълнители/ би било неточно изпълнение, т.е. основание за разваляне на договора по чл. 87, ал. 3 ЗЗД.

  
  

• Множество договори за издръжка и гледане - Няма пречка и между едни и същи лица да се сключат два и повече договори за прехвърляне на различни имоти срещу гледане и издръжка. Не е нищожен договорът за прехвърляне на имот срещу гледане и издръжка, ако преди него е сключен между същите страни договор за прехвърляне на друг имот също срещу гледане и издръжка. Допустимо е и договор за прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане да се сключи между съпрузи. В този случай имотът трябва да е лична собственост на съпруга, който го прехвърля. Не може да се подписва такъв договор за имоти, които са съпружеска имуществена общност. 

  
  

• Нищожност на договора при знание за скорошна смърт на прехвърлителя - Договорът за прехвърляне на собственост срещу задължение за издръжка и гледане е нищожен, когато при сключването му приобретателят знае за близката и неизбежна смърт на прехвърлителя.

  Особеното тук е, че това очакване трябва да е сигурно и да бъде ограничено във времето. Не попада в тази хипотеза случай, при който издържаният страда от заболяване с голяма давност и е още в начален стадий.

  Различно е правното положение обаче ако липсва алеаторност, т.е., когато договорът е сключен с оглед вече положени грижи и издръжка, макар и при наличието на знание от страна на приобретателя за неизбежната и скорошна смърт на прехвърлителя. Комутативният характер на договора обуславя неговата действителност, респективно и налице основание по смисъла на чл. 26, ал. 2 пр. 4 ЗЗД. (Решение № 88 от 16.04.2013 г. на ВКС по гр. д. № 528/2012 г., IV г. о., ГК).

  
  

Разваляне на договор за издръжка и гледане

Развалянето на договора за издръжка и гледане може да стане само по съдебен ред, като най-често причина да се иска разваляне е липса на изпълнение – ако приобретателят не осигурява необходимата грижа и издръжка или неизпълнение в уговорените параметри – ако грижите не са с необходимото качество или редовност.

Правото да се разваля договорът се погасява с петгодишна давност.

Наследниците на прехвърлите също могат да искат разваляне на договора поради неизпълнение.

Развалянето има обратно действие – имотът се връща на прехвърлителя, а приобретателят може да иска евентуално възстановяване на разходите си за предоставените грижи и издръжка. Съдът не може служебно, без искане на страните да се произнесе по въпроса за връщане на разменените престации. Прехвърлителят може да иска връщането на имота на основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД. Приобретателят обаче не разполага с кондикция по отношение на престацията за гледане поради непредметния й характер. За да получи паричната равностойност на положените грижи, той може да си послужи със субсидиарния иск по чл. 59 ЗЗД.

Разваляне на договор при множество длъжници

Особена е хипотезата, когато с договор за издръжка и гледане е прехвърлен недвижим имот на две или повече лица и някое от тях не изпълнява задълженията по договора. Според практиката на Върховния съд задължението за издръжка и гледане е неделимо, тоест то не може да бъде изпълнено на части, а само изцяло. По отношение на неделимите задължения се прилагат правилата на солидарността, като в конкретния случай става въпрос за т.нар. пасивна солидарност (множество длъжници). Този вид солидарност се отличава с това, че кредиторът може да иска изпълнение от всеки един от съдлъжниците, без да има задължение да избере един от тях преди друг. Но, ако един от съдлъжниците изпълни, изпълнението му освобождава всички.

През призмата на договора за издръжка и гледане, това означава, че ако имотът е прехвърлен на две или повече лица и само едно от тях изпълнява, договорът не може да бъде развален нито частично, нито изцяло, тъй като интересът на кредитора е удовлетворен – той получава грижите и издръжката с замяна на който е прехвърлил имота си. Отношенията във връзка с неизпълнението ще се уредят между съдлъжниците във вътрешните им отношения. Това означава, че изпълнилият длъжник – този, който е предоставял грижи и издръжка в уговорените обем и качество има срещу останалите т.нар. регресен иск – той може да иска от тях паричната равностойност на припадащата им се част от задължението.

Договорът за издръжка и гледане е специфично правно средство, което съчетава имуществен и социален елемент. Той предоставя възможност за прехвърляне на собственост при осигуряване на материална и лична грижа. В много случаи този договор се сключва вместо договор за дарение, тъй като наследниците със запазена част по-трудно могат да развалят договора за издръжка и гледане, за разлика от оспорването на направено дарение и завещание. Това се дължи на факта, че сделката е възмездна. Поради своята сложност и житейска значимост обаче страните следва да подхождат внимателно при изготвянето на клаузите и да се консултират със специалисти, за да избегнат негативните последици при евентуални бъдещи спорове и съдебни дела.

Адвокатско дружество „Колева и Белова“ предоставя компетентна правна помощ, за да гарантира, че Вашите интереси са защитени и договорите ви са изготвени с максимална правна сигурност.